LEGIONOWO. Konsekwencje nowego planu zagospodarowania przestrzennego dla centrum miasta

Projekt nowego planu przewiduje intensywniejszą zabudowę ścisłego centrum budynkami o wysokości 20 m (6 kondygnacji), gdzie oprócz usług mają znaleźć się także mieszkania. Ma to przynieść wymierne korzyści szczególnie dwóm inwestorom. Jednak, wobec nierozwiązanego problemu z miejscami do parkowania, może to spowodować duże kłopoty dla reszty mieszkańców

Trwa procedura uchwalania nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla ścisłego centrum Legionowa. Chodzi o kwartał terenu położony pomiędzy ulicami Sowińskiego, Piłsudskiego, Jagiellońską, Słowackiego oraz drogą krajową nr 61. Plan obecnie jest wyłożony do publicznego wglądu. W dniu 13 kwietnia br. odbyła się dyskusja nad projektem, a do 8 maja 2023 r. mieszkańcy mogą składać swoje uwagi do tego projektu.

Mieszkania nad galerią handlową?

Największe zmiany w stosunku do obecnie obowiązującego planu miejscowego dotyczą kwartału miasta pomiędzy ulicami: Jagiellońską, Piłsudskiego, Mrugacza i Słowackiego. Teren ten znajdujący się na tyłach Błękitnego Centrum, Galerii Gondola oraz siedziby ZUS-u nie jest jeszcze zabudowany i należy prawie w całości do jednego inwestora. Projekt nowego planu zakłada na tym terenie możliwość budowy obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2 tys. m2. Miałyby się one znajdować na pierwszej i drugiej kondygnacji nadziemnej budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Wiele wskazuje więc, że mogą one posłużyć do rozbudowy istniejącej galerii handlowej. Natomiast powyżej 2 kondygnacji (kondygnacje 3, 4, 5 i 6) miałyby się znajdować lokale mieszkalne.

Gęściej, wyżej, bez zieleni…

Projekt planu przewiduje więc zwiększenie ilości kondygnacji budynków z 4 kondygnacji naziemnych na 6 kondygnacji i do wysokości 20 m. Przywiduje on również możliwość zabudowy działek w 70 % oraz zmniejszenie pow. biologicznie czynnej z 25% do 20%. Pozwala on także na zwiększenie współczynnika intensywności zabudowy z 1,5 do maksymalnie 6,5, a dla kondygnacji naziemnych do 4. Współczynnik ten oznacza ile powierzchni użytkowej usług lub mieszkań można zbudować na danej działce w stosunku do powierzchni całej działki.
Jak już zostało wspomniane, teren objęty projektem nowego planu jest już właściwie zbudowany. Dlatego jego zapisy będą istotne tylko dla nielicznych niezabudowanych działek i ich właścicieli. Jak się okazuje, są wśród nich właściciel kliniki Mediq i galerii Gondola oraz prezydent miasta Legionowo, którego działki również są objęte projektem nowego planu.

Koszmar z parkowaniem i korkami

Jak powszechnie wiadomo, na ulicach otaczających wspomniany kwartał miasta (Jagiellońska, Piłsudskiego, Mrugacza, Słowackiego) notorycznie tworzą się korki oraz są duże problemy z parkowaniem. Mieszkańcy już wielokrotnie apelowali o rozwiązanie tego problemu, pomimo że obecnie teren ten nie jest intensywnie zabudowany. Warto wspomnieć, że nowy plan zmniejsza jeszcze wymaganą ilość miejsc parkingowych z 25 na 20 na każde 1000 m2 powierzchni usług oraz dla powierzchni magazynowej z 10 miejsc parkingowych na każde 1000 m2 do „ZERA”.

Co więc się stanie, kiedy kwartał ten zostanie zabudowany zgodnie z projektem nowego planu? Można być pewnym, że sytuacja jeszcze się pogorszy w stosunku do stanu obecnego. Problemy te zauważają także drogowcy, którzy nie zgodzili się, aby obsługa części mieszkalnej, jaka miałaby powstać na tym terenie, odbywała się z innych ulic niż z ul. Słowackiego.

Ile powinni zbudować miejsc do parkowania?

Obecnie powierzchnia niezabudowana w tym kwartale ma ok. 10 tys m2 . Według nowego planu szacumkowo będzie można tam wybudować:
– usługi na powierzchni ok. 10,5 tys m2, dla których powinno się zabezpieczyć ok 210 miejsc parkingowych
– mieszkania na powierzchni ok. 21 tys m2 (przy założeniu śr. pow. mieszkania 50 m2), co daje 420 mieszkań, dla których potrzeba zabezpieczyć ok. 630 miejsc parkingowych.
Zakładając, że inwestorzy maksymalnie wykorzystają możliwości jakie daje im projekt nowego planu dla tego kwartału, trzeba będzie zbudować tam łącznie ok. 840 miejsc postojowych.

Ale jednocześnie można założyć, że inwestorzy wykorzystają możliwości jakie dają im zapisy projektu planu. A mianowicie zadeklarują na przykład, że dużą część galerii handlowej będą stanowiły magazyny, wtedy miejsc parkingowych nie będą musieli w ogóle budować. Mogą też zadeklarować, iż na na 20 tys. m2 powstanie tylko 20 apartamentów, po 1000 m2 każdy, wówczas dla całej części mieszkalnej wystarcz tylko 30 miejsc parkingowych. Nie można tego wykluczyć, bo takie próby były już czynione i często udaje się je wprowadzać w życie.

Zmiana dla działki prezydenta

Nie jest też tajemnicą, że graniczące z interesującym nas kwartałem ulic działki u zbiegu ulic Wyspiańskiego i Słowackiego należą do prezydenta miasta Legionowo Romana Smogorzewskiego. W obowiązującym obecnie planie miejscowy można realizować tam 4 kondygnacje, w tym 1 kondygnację z usługami. Natomiast zgodnie z projektem nowego planu na działkach tych można zrealizować zabudowę o wysokości 20 m, co daje na pewno 6, a może i 7 kondygnacji. Wzrosła też do 2 ilość kondygnacji z usługami. Nowy projekt przewiduje również wzrost intensywności zabudowy, której współczynnik wynosi dzisiaj 1,5, a w projekcie planu przewidziano jego wzrost do 3. Umożliwi on więc dwukrotnie większe zabudowanie działki. Dla działek u  zbiegu ulic Wyspiańskiego i Słowackiego przewidziano w nowym planie, że maksymalna powierzchnia zabudowy ma wynosić 40% pow. działki, a pow. biologicznie czynna minimum 25%.

Karol Krawczyk

Komentarze