Facebook


PRAWO. Odszkodowawcze skutki uchwalenia lub zmiany planu zagospodarowania przestrzennego

2022-05-29 10:20:14

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego decyduje o przeznaczeniu danego terenu, sposobach jego zagospodarowania oraz możliwościach zabudowy. Dlatego zmiana jego zapisów może spowodować wzrost albo spadek wartości nieruchomości, a co za tym idzie roszczenia o wypłatę odszkodowań

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawnym uchwalanym przez radę miasta lub radę gminy, czyli jest tzw. aktem prawa miejscowego. Ustala się w nim przeznaczenie terenów, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określa sposób zagospodarowania i warunki zabudowy konkretnych terenów.

O czym decyduje plan?

W praktyce decyduje on o tym, co można zbudować na danym terenie, jaką budowlę, jaki obiekt oraz o jakich parametrach. Plan decyduje o tym, jak wysoki może być budynek, gdzie będzie dojazd do nieruchomości, ile powinno być miejsc parkingowych oraz jaki rodzaj zabudowy może powstać na sąsiednich działkach. Zapisy planu miejscowego są także podstawą w procesie udzielania pozwoleń na budowę, ponieważ tylko projekty będące zgodne z zapisami planu mogą uzyskać pozytywną decyzję.

Odszkodowanie za niekorzystną zmianę

Nie trzeba więc chyba nikogo przekonywać, że uchwalenie lub zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może znacząco wpłynąć na wartość nieruchomości. Zmiana konkretnych zapisów może uniemożliwić albo też otworzyć drogę do realizacji konkretnych przedsięwzięć np. budowy osiedla z wysokimi blokami albo też utworzenia miejskiego parku. Dlatego ustawodawca w art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewidział możliwość ubiegania się o odszkodowania.

Odszkodowanie lub wykup

Dotyczy to tych właścicieli lub użytkowników wieczystych, dla których w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone. Taki właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części.
Według Sądu Najwyższego, rzeczywista szkoda to obiektywny spadek wartości nieruchomości, który wynika z uniemożliwienia lub istotnego ograniczenia możliwości korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób.

Nieruchomość zamienna

Gmina może również zaoferować nieruchomość zamienną (art. 36 ust. 2 ustawy), ale na taką zamianę właściciel lub użytkownik wieczysty musi się zgodzić. Wtedy między stronami zawierana jest umowa zmiany. Jeżeli natomiast nieruchomość zamienna ma niższą wartość, wówczas właścicielowi należy wypłacić dopłatę w ramach odszkodowania.

Odszkodowanie za obniżenie wartości

Natomiast jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu (art. 36 ust. 3 ustawy), a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.

Wysokość odszkodowania

Wysokość odszkodowania powinna odpowiadać kwocie, o jaką wartość danej nieruchomości zmniejszyła się t.j. rzeczywistej szkodzie, którą poniesie właściciel lub użytkownik wieczysty. Będzie to więc różnica pomiędzy wartością nieruchomości przed uchwaleniem lub zmianą planu zagospodarowania, a wartością nieruchomości po uchwaleniu lub zmianie. Należy tu uwzględnić przeznaczenie terenu lub faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed i po uchwaleniu zmiany planu.

Termin zgłaszania roszczeń

Roszczenia, o odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Maciej Lerman,
prawnik
tel. 666 390 939
mail: m.lerman@toiowo.eu

Komentarze

3 komentarze

  1. pwn odpowiedz

    Wejdzie podatek katastralny….i nie tylko. Bo nie ma takiej niegodziwości jakiej nie popełni państwo w odbieraniu ludziom pieniędzy jeżeli jemu samemu ich zabraknie. I tak jak policja z prokuratorem wsadzają alimenciarzy tak będą postępować z tymi opierającymi się “katastracji”. Nie wierzycie ?

  2. Tolek odpowiedz

    w wielu gminach rozwój gmniy zaczyna sie od budowy slamsów bez dróg kanalizacji czy wodociągu,, taki nowy lad przestrzenny po polskiemu

  3. Daro odpowiedz

    Nie za bardzo rozumiem za co mają być te odszkodowania. Jeszcze niedawno czytałem posty że wartość nieruchomości wzrośnie po tym jak na osiedlu domów jednorodzinnych, przy wąskich lokalnych uliczkach powstanie nagle całe osiedle bloków, chociażby bloki po składzie węgla na Kościuszki
    Chociażby z wielu podobnych postów

    nie lubie scisku osobiscie
    ( 18-05-2019 22:35 )

    Ulica kosciuszki to od dawna zakala legionowa. syf w centrum miasta. niech sie buduje, niech wyglada to lepiej. im wiecej ludzi bedzie w legionowie tym lepsze ceny mieszkan beda. dotychczasowi mieszkancy powinni byc zadowoleni, ze ich nieruchomosci zyskaja na wartosci. lepsza infrastruktura powstanie, wiecej sklepow, szkol, przedszkoli, lepszy transport do warszawy. w okolicach centrum jest jeszcze mnostwo roznych melin i ruin. ja bym to wszystko wyburzyl i bloki albo szeregowce powstawial. jak sie komus scisk nie podoba to sie moze wyprowadzic pod legionowo. deweloperzy legionowscy i z nowego dworu maja jeszcze sporo domow do sprzedania pobudowanych w ostatnich latach w skrzeszewie, olszewnicy, kaluszynie, wieliszewie itp. po ostatnich wzrostach cen mieszkan ceny tych domow sa dosc korzystne.

    A tak na serio to dziwię się mieszkańcom którym tuż obok wyrosło całe osiedle domów w zabudowie szeregowej bez zachowania wymaganych odległości że jeszcze nie złożyli spraw do sądu
    Pytanie za 100 punktów, kto kupi dom obok całego osiedla szeregowców mając nagle 50-60 sąsiadów
    Owszem kupi ale deweloper aby postawić kolejne szeregowe kloce

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *