LEGIONOWO. Czy SML-W prawidłowo zarządza częściami wspólnymi budynków
2018-06-07 7:04:05
Zdaniem mieszkańców, zarząd spółdzielni mieszkaniowej bezprawnie wynajmuje oraz przekształcił na mieszkania pomieszczenia, które stanowią tzw. części wspólne nieruchomości. Ponadto mieszkańcy mają utrudniony dostęp do pozostałych pomieszczeń dawnych pralni, suszarni i wózkowni
W legionowskiej spółdzielni mieszkaniowej (SML-W) problem użytkowania tzw. części wspólnych nieruchomości budzi od dawna wiele kontrowersji. Lokatorzy twierdzą, że mają bardzo ograniczony oraz utrudniony dostęp do takich pomieszczeń. Tymczasem pomieszczenia dawnych pralni, suszarni i wózkowni powinny służyć wszystkim lokatorom, obecnie mogłyby być na przykład wykorzystywane jako rowerownie.
Wynajęli części wspólne
Okazuje się jednak, że część z tych pomieszczeń jest wynajmowana, a część wykorzystywana przez firmy sprzątające. Natomiast w tzw. wieżowcach zostały one przekształcone na lokale mieszkalne. Jak twierdzą niektórzy mieszkańcy, zdecydował o tym Zarząd spółdzielni nie pytając nikogo o zgodę. Wiele wskazuje jednak na to, że działania takie mogą być bezprawne. Prezes Stowarzyszenia Legionowskich Lokatorów – SLL Janusz Baranowski, będący również członkiem Rady Osiedla „Jagiellońska” wnioskował do administracji osiedla o udostępnienie umów najmu i innych informacji o wynajmowanych lokalach. Jego zdaniem bowiem istnieje obecnie potrzeba, aby części tych pomieszczeń mogli wykorzystywać mieszkańcy np. do przechowywania rowerów. SML-W udzieliła mu jednak tylko wymijających odpowiedzi, nie odnosząc się do sedna sprawy.
Co to są części wspólne?
W każdym budynku znajdują się tzw. części wspólne, jak klatki schodowe, pomieszczenia gospodarcze w piwnicach i na poddaszach itp. Są one własnością wszystkich właścicieli nieruchomości i to oni muszą płacić podatki za te dodatkowe powierzchnie. Według ustawy, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W przypadku budynku spółdzielczego ich współwłaścicielami są osoby fizyczne (właściciele lokali wyodrębnionych) oraz spółdzielnia mieszkaniowa, która pozostaje właścicielem lokali spółdzielczych niewyodrębnionych.
Zarządowi wszystkiego nie wolno
Zgodnie z postanowieniami art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy o własności lokali zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. – Praktycznie oznacza to, że zarząd spółdzielni nie może samodzielnie dokonywać takich czynności jak wynajmowanie pomieszczeń wspólnych czy też przekształcanie ich w lokale mieszkalne – mówi Janusz Baranowski z SLL. Jak wynika z przepisów (art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) Zarząd spółdzielni może samodzielnie dysponować nieruchomością wspólną, bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych, tylko i wyłącznie w zakresie eksploatacji i bieżącego utrzymania nieruchomości. Zarząd nie może więc samodzielnie wynajmować i zmieniać przeznaczenia pomieszczeń, które należą do wszystkich.
Właściciele decydują o sposobie korzystania
Sprawa pomieszczeń, które należą do części wspólnych, a zostały powynajmowane różnym osobom i na rozmaite cele, budzi coraz większe dyskusje wśród lokatorów – Jeżeli okazałoby się, że zarząd spółdzielni samodzielnie zmienił przeznaczenie części wspólnych takich jak suszarnie czy wózkownie, to zobowiązany byłby do przywrócenia stanu nieruchomości zgodnej z przepisami prawa czyli do likwidacji prowadzonej tam działalności i wyeksmitowania najemców – twierdzi jeden z interesujących się sprawą mieszkańców. Inny natomiast dodaje, że sprawą tą zajmował się już Naczelny Sąd Administracyjny, który stwierdził, że sposób korzystania z nieruchomości wspólnej przez współwłaścicieli nieruchomości powinna regulować umowa zawarta przez wszystkich współwłaścicieli. Dopiero na podstawie takiej umowy powinien zostać określony sposób korzystania z rzeczy wspólnej.
Zwrot opłat dla właścicieli?
Zdaniem mieszkańców, z którymi rozmawialiśmy, Zarząd SML-W nie może zawierać umów najmu pomieszczeń bez zgody wszystkich właścicieli lokali. Wielu z nich twierdzi natomiast, że wspólne pomieszczenia zostały wynajęta, a ich nikt o zgodę nie pytał. – jest jeszcze jeden problem. Opłaty wnoszone za użytkowanie nieruchomości wspólnej nie powinny być traktowane jako czynsz. Czyli nie powinna ich zabierać spółdzielnia, ale powinny służyć pokrywaniu wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnej. A więc powinny być zwracane właścicielom lokali tj. na konto danej nieruchomości – twierdzi Pan Andrzej, który powołuje się na zapisy art. 5 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z tym przepisem: „pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej eksploatacją i utrzymaniem”.
Karol Krawczyk