PRAWO. Odszkodowawcze skutki uchwalenia lub zmiany planu zagospodarowania przestrzennego

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego decyduje o przeznaczeniu danego terenu, sposobach jego zagospodarowania oraz możliwościach zabudowy. Dlatego zmiana jego zapisów może spowodować wzrost albo spadek wartości nieruchomości, a co za tym idzie roszczenia o wypłatę odszkodowań

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawnym uchwalanym przez radę miasta lub radę gminy, czyli jest tzw. aktem prawa miejscowego. Ustala się w nim przeznaczenie terenów, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określa sposób zagospodarowania i warunki zabudowy konkretnych terenów.

O czym decyduje plan?

W praktyce decyduje on o tym, co można zbudować na danym terenie, jaką budowlę, jaki obiekt oraz o jakich parametrach. Plan decyduje o tym, jak wysoki może być budynek, gdzie będzie dojazd do nieruchomości, ile powinno być miejsc parkingowych oraz jaki rodzaj zabudowy może powstać na sąsiednich działkach. Zapisy planu miejscowego są także podstawą w procesie udzielania pozwoleń na budowę, ponieważ tylko projekty będące zgodne z zapisami planu mogą uzyskać pozytywną decyzję.

Odszkodowanie za niekorzystną zmianę

Nie trzeba więc chyba nikogo przekonywać, że uchwalenie lub zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może znacząco wpłynąć na wartość nieruchomości. Zmiana konkretnych zapisów może uniemożliwić albo też otworzyć drogę do realizacji konkretnych przedsięwzięć np. budowy osiedla z wysokimi blokami albo też utworzenia miejskiego parku. Dlatego ustawodawca w art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewidział możliwość ubiegania się o odszkodowania.

Odszkodowanie lub wykup

Dotyczy to tych właścicieli lub użytkowników wieczystych, dla których w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone. Taki właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części.
Według Sądu Najwyższego, rzeczywista szkoda to obiektywny spadek wartości nieruchomości, który wynika z uniemożliwienia lub istotnego ograniczenia możliwości korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób.

Nieruchomość zamienna

Gmina może również zaoferować nieruchomość zamienną (art. 36 ust. 2 ustawy), ale na taką zamianę właściciel lub użytkownik wieczysty musi się zgodzić. Wtedy między stronami zawierana jest umowa zmiany. Jeżeli natomiast nieruchomość zamienna ma niższą wartość, wówczas właścicielowi należy wypłacić dopłatę w ramach odszkodowania.

Odszkodowanie za obniżenie wartości

Natomiast jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu (art. 36 ust. 3 ustawy), a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.

Wysokość odszkodowania

Wysokość odszkodowania powinna odpowiadać kwocie, o jaką wartość danej nieruchomości zmniejszyła się t.j. rzeczywistej szkodzie, którą poniesie właściciel lub użytkownik wieczysty. Będzie to więc różnica pomiędzy wartością nieruchomości przed uchwaleniem lub zmianą planu zagospodarowania, a wartością nieruchomości po uchwaleniu lub zmianie. Należy tu uwzględnić przeznaczenie terenu lub faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed i po uchwaleniu zmiany planu.

Termin zgłaszania roszczeń

Roszczenia, o odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Maciej Lerman,
prawnik
tel. 666 390 939
mail: m.lerman@toiowo.eu

Komentarze