SML-W. Jedenaście milionów wyborców

Około jedenaście milionów – tylu jest obecnie mieszkańców spółdzielczych bloków w Polsce.

Niedawno zostałem zaproszony do udziału w programie telewizyjnym poświęconym problematyce spółdzielczości mieszkaniowej, w szczególności zmianom proponowanym w projekcie nowelizacji Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Niestety, pan wiceminister odpowiedzialny za wspomniany projekt do studia nie dotarł, a program został zdominowany przez spółdzielców wskazujących przykłady dalece nieprawidłowych działań zarządów różnych spółdzielni mieszkaniowych w całym kraju.

Z wypowiedzi uczestników odniosłem wrażenie, że wielomilionowe zadłużenia i kredyty zaciągnięte bez wiedzy większości członków przez zarządy spółdzielni są tak częste, jak prezesi zajmujący swoje stołki dłużej niż średniowieczni monarchowie, albo wielogodzinne zebrania spółdzielcze zwoływane w dzień powszedni, zahaczające przebiegiem obrad o następny dzień. Jednakże najważniejszą obserwacją płynącą z telewizyjnego programu było spostrzeżenie, że spółdzielcy to świadomi, kompetentni i zdeterminowani do pozytywnego działania ludzie, żywo zainteresowani współudziałem w zarządzaniu swoim mieniem. Zbyt często ich działania i inicjatywy rozmywają się jednak w gąszczu niekorzystnych przepisów, a to potrafi zniechęcić nawet najbardziej wytrwałych. Tym większy szacunek należy się tym, którzy działają i odnoszą sukcesy, pomimo ustawowych przeszkód. Mnie jednak przede wszystkim interesowała sprawa projektu nowelizacji Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Szkoda, że dobry projekt zmian, procedowany w sejmie poprzedniej kadencji, został skutecznie rozmontowany w sejmowych kuluarach i ostatecznie nie został nawet głosowany. Również ostatnia jak dotąd przyjęta, PiSowska nowelizacja Ustawy o spółdzielniach z 2007 roku stanowiła pozytywny krok w kierunku upodmiotowienia spółdzielców. Niestety najnowsze rozwiązanie autorstwa PiS AD 2017 nie wydaje się być jej kontynuacją. Czy właśnie takie były założenia?

Aktualnie spółdzielcy, spadkobiercy oraz właściciele nie będący członkami spółdzielni, wszyscy czekają na tę tak potrzebną nowelizację. Czas najwyższy, żeby ustawodawca dostrzegł potrzeby i oczekiwania tych ludzi i zajął się na poważnie ochroną ich prawa własności. Dał im możliwość współdecydowania, wyposażył w mechanizmy kontroli, dał prawo wglądu w spółdzielcze dokumenty dotyczące zarządu i administrowania ich prywatnym mieniem. Wierzę, że dalej doskonale poradzą sobie sami.

W obecnie obowiązującym porządku prawnym, w Ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych obowiązuje kuriozalny zapis art. 26, mówiący o tym, że w spółdzielczym bloku wspólnota z mocy prawa powstaje dopiero z chwilą wyodrębnienia ostatniego lokalu w nieruchomości. Dlaczego ustawodawca nadał spółdzielniom tak wyjątkowy przywilej kosztem prawa własności obywateli? Obrazowo wygląda to tak, że w przykładowym, stulokalowym budynku 99 wyodrębnionych właścicieli musi cierpliwie czekać, aż ostatni lokal zostanie wyodrębniony. Dopóki to nie nastąpi, ochrona ich prawa własności pozostaje wyłączona, a oni sami pozostaną co najwyżej właścicielami powietrza w swoich mieszkaniach – nota bene coraz bardziej zasmrodzonego. Za to jakaż wspaniała perspektywa rysuje się przed zarządzającą taką nieruchomością spółdzielni. Zarządzać prywatnym, nieswoim mieniem i nie podlegać żadnej kontroli ze strony właścicieli tego mienia. Być monopolistą i ustalać stawki bez potrzeby konsultacji z tymi właścicielami. Żyć nie umierać. W pozostałych przypadkach (bloków niespółdzielczych) wspólnota powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego, a nie ostatniego lokalu. Prawo ochrony własności zaczyna więc działać z chwilą zaistnienia współwłasności w obrębie danej nieruchomości.

Oczywiście we wspólnocie również można zostać przegłosowanym, ale… po pierwsze każdy właściciel jest brany pod uwagę w każdym głosowaniu, a środki zgromadzone na funduszu remontowym mogą zostać użyte wyłącznie do remontu konkretnej nieruchomości, zarząd nie może zaciągnąć kredytu pod zastaw nieruchomości bez uprzedniej zgody właścicieli wyrażonej w uchwale oraz bezwzględnie należy przyjąć roczny plan gospodarczy dla konkretnej nieruchomości, wykazując szczegółowo wszystkie wpływy i wydatki, dotyczące konkretnego bloku. Co ważne, taki plan musi zyskać akceptację większości ogółu współwłaścicieli, a nie tylko tych, których spółdzielnia raczy wpuścić na swoje zebranie.

Rozmawiając ze spółdzielcami z różnych stron przy okazji programu TV, którego niedawno byłem gościem wysnułem wniosek, że są to aktywni, świadomi ludzie, którym przestarzałe ustawodawstwo znacznie utrudnia funkcjonowanie i możliwości działania.

M. Robert Szymański

Spółdzielczość mieszkaniowa wymaga pilnej reformy ustawodawczej w celu dostosowania obowiązujących rozwiązań do współczesności i standardów obowiązujących w państwach prawa. Musi zostać zmienione prawo traktujące przedmiotowo zwykłego spółdzielcę oraz innych właścicieli mieszkających w spółdzielczych blokach. Ochrona własności i zagwarantowanie możliwość zarządzania własnością powinna być normą – nie wyjątkiem. Archaiczne, aktualnie obowiązujące zapisy prawne nie czynią zadość tym standardom i dlatego powinny zostać jak najszybciej zmienione.

M.Robert Szymański

Komentarze