Przeglądy budowlane to obowiązek zarządcy nieruchomości

Nad przestrzeganiem wytycznych czuwać mają właściciele nieruchomości oraz jej administratorzy. Głównym przepisem, który nakłada obowiązek prowadzenia przeglądów budowlanych na zarządcę nieruchomości jest Artykuł 61. Prawa budowlanego, którego pełne brzmienie jest następujące:

Art. 61. Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany:

1. Utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2; 2. zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku, których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

Przywołany w powyższym zapisie prawnym art. 5. ust. 2 określa zasady, które mówią o użytkowaniu obiektu zgodnie z przeznaczeniem oraz wymaganiami ochrony środowiska. Budynek należy utrzymywać we właściwym stanie techniczny i estetycznym. Nie może dojść także do pogorszenia się stanu budynku. To właśnie zarządca nieruchomości musi przestrzegać przepisów prawa.

Rodzaje okresowych przeglądów technicznych nieruchomości

Artykuł 62. Prawa budowlanego mówi o konieczności prowadzenia przeglądów technicznych nieruchomości określając konkretne elementy obiektu, które mają być poddane kontroli. Działania przeglądowe określone są także ze względu na rodzaj, powierzchnię oraz konieczną częstotliwość prowadzenia inspekcji. Z czynności nadzorujących wyłączone są obiekty mieszkalne jednorodzinne, budowlane, obiekty budownictwa letniskowego oraz zagrodowego. Prawo budowlane wymaga dokonania następujących rewizji:

• Coroczny przegląd nieruchomości – przepisy narzucają przynajmniej raz w roku sprawdzenie stanu technicznego elementów budynku oraz instalacji, które narażone są na niszczące działanie czynników atmosferycznych oraz okoliczności eksploatacyjnych wynikających z używania budynku. Kontroli poddać należy także urządzenia i instalacje przeznaczonych do ochrony środowiska. Zbadać trzeba również instalacje gazowe i przewody kominowe, dymowe, spalinowe i wentylacyjne.
• Przegląd nieruchomości wykonywany raz na 5 lat – z częstotliwością raz na 5 lat wykonywany być musi przegląd techniczny stanu technicznego budynku, przydatność nieruchomości do użycia, a także stan estetyczny samego obiektu oraz jego otoczenia. W tym interwale czasowym przeprowadzić należy również inspekcję instalacji elektrycznej i instalacji piorunochronnej (sprawność połączeń, osprzęt instalacji, wykorzystane zabezpieczenia od porażeń oraz zastosowane środki ochrony). Technicy zbadać muszą również izolację przewodów, odporność tej izolacji, uziemienie instalacji, uziemienie aparatów.
• Przeglądy okresowe budynków o dużej powierzchni – budynki o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m2, a także obiekty budowlane, których powierzchnia dachu przekracza 1000 m2 muszą przechodzić kontrole dwa razy w roku. Inspekcje powinny odbyć się do 31 maja oraz do 30 listopada danego roku. O fakcie przeprowadzonych badań stanu nieruchomości należy pisemnie poinformować odpowiednie organy.
• Kontrola bezpiecznego użytkowania obiektu po wystąpieniu czynników zewnętrznych – priorytetem przepisów nowelizacji przepisów Prawa budowlanego jest zapewnienie bezpieczeństwa użytkownikom nieruchomości. W przypadku, kiedy osoby zamieszkujące lokal znajdujący się w danym obiekcie zgłoszą nieuzasadnione ingerencje lub naruszenia, administrator budynku zobowiązany jest przeprowadzić kontrolę bezpieczeństwa w ciągu maksymalnie trzech dni od złożenia zawiadomienia przez lokatora. Czynności kontrolne obejmują wykonanie działań z ostatniego prowadzonego audytu.
• Kontrola okresowa stanu technicznego kotłów – weryfikacja kotłów określana jest przez ustawę o charakterystyce energetycznej budynków. W ramach działań rewizyjnych należy sprawdzić stan techniczny instalacji grzewczych. Ważne jest uwzględnienie wydajności kotłów oraz dostosowania mocy urządzeń do potrzeb budynku. Kontroli podlegają również urządzenia chłodnicze w aspekcie ich efektywności.

Kto może wykonać przegląd budowlany nieruchomości?

Przeglądy budowlane mogą być wykonywane wyłącznie przez wykwalifikowanych specjalistów. Fakt ten określają przepisy Prawa budowlanego. Stan techniczny budynku prowadzić mogą jedynie osoby posiadające uprawnienia budowlane w konkretnej specjalności. Kontrolę stanu wszystkich instalacji, to jest systemów elektrycznych, gazowych i piorunochronnych wykonać mogą technicy posiadający kwalifikacje do przeprowadzenia dozoru nad eksploatacją danych instalacji. Przewody kominowe (w tym przewody dymowe i grawitacyjne przewody spalinowe i wentylacyjne) kontrolowane być mogą przez specjalistów posiadających uprawnienia mistrza w rzemiośle kominiarskim. Kominy przemysłowe wolnostojące oraz przewody, które używają urządzeń mechanicznych do wymuszenia ciągu podlegają kontroli wyłącznie przez inspektorów budowlanych z daną specjalnością. Podobnie z systemami przeciwpożarowymi, wymagani są fachowcy posiadający uprawnienia w tejże specjalizacji. Każde działanie kontrolne prowadzić może wyłącznie profesjonalny i upoważniony personel, któremu działania zlecane są przez administratora obiektu.

Co w przypadku wykrycia nieprawidłowości?

Stwierdzenie wadliwego stanu technicznego obiektu, jego części, urządzeń lub instalacji powoduje potencjalne zagrożenie dla zdrowia lub życia mieszkańców. Zagrożone jest także mienie i środowisko. Sytuacja ta obliguje właściwe organy do przeprowadzenia dokładnych badań. Organy mogą zażądać szczegółowych ekspertyz stanu technicznego. Ostatecznym krokiem jest wezwanie do usunięcia nieprawidłowości i wyeliminowania usterek i niebezpieczeństw.

Co grozi zarządcy nieruchomości niewywiązującemu się z obowiązku przeprowadzania przeglądów budowlanych?

Prawo budowlane nakłada na właściciela i zarządcę nieruchomości obowiązek zagwarantowania bezpieczeństwa obiektu budowlanego, czego częścią jest prowadzenie przeglądów budowlanych. Brak wywiązywania się z realizacji działań kontrolnych może powodować surowe konsekwencje. Niewykonanie zobowiązań jest przestępstwem. Konsekwencjami mogą być kary finansowe (grzywna nie mniejsza niż 100 stawek dziennych), ograniczenie wolności lub pozbawienie wolności do roku. Zaniechanie stało się, więc przestępstwem, za które odpowiada administrator nieruchomości lub jej właściciel.

Jak wybrać zarządcę nieruchomości, aby nie mieć problemów z przeglądami budowlanymi?

Utrzymanie obiektu budowlanego we właściwym stanie technicznym i estetycznym to obowiązek zarządcy nieruchomości, który precyzyjnie określają przepisy Prawa budowlanego. Prowadzenie przeglądów jest niezwykle istotne dla zapewnienia komfortu i bezpieczeństwa użytkownikom i mieszkańcom budynku. Skuteczne administrowanie nieruchomościami gwarantują najlepsze firmy zarządzające obiektami budowlanymi.

Profesjonalny zarządca nieruchomości nie tylko dopełni wszystkich wymagań określonych prawnie, ale też będzie efektywnie zapobiegał powstawaniu niebezpieczeństw. Powierzając administrowanie nieruchomościami firmie zewnętrznej warto zwrócić uwagę na doświadczenie, staż na rynku, kompetencje kadry oraz opinie klientów korzystających z usług danego przedsiębiorstwa. Te czynniki definiują rzetelność zarządców oraz jakość realizowanych przez nich zadań.

Kompleksowe zarządzanie nieruchomościami to domena firmy Solidia, której doświadczenie oraz kompetentna kadra zapewnia najwyższą skuteczność działania. Oferta firmy Solidia dostępna jest pod adresem www.solidia.pl

zdjęcia pixabay.com

Komentarze